截至2016年底，我國超過65歲的老齡人口突破1.5億，占總?cè)丝诘?/span>10.8%。而各類養(yǎng)老床位合計730.2萬張，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位31.6張。隨著我國老齡化進(jìn)程的不斷加快，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求將持續(xù)高速增長，而養(yǎng)老市場的供需不均依然難解。

面對這么大“養(yǎng)老”藍(lán)海，還伴隨著各級政府鼓勵養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策，這一塊大蛋糕，不僅僅地產(chǎn)行業(yè)想吃，酒店業(yè)也將其視作轉(zhuǎn)型的出路。

Chapter 1 轉(zhuǎn)型養(yǎng)老，是無奈還是新機(jī)遇

日前，在杭州西湖區(qū)雙浦鎮(zhèn)“遐齡薈”民宿養(yǎng)老院內(nèi)，入住這一民宿式養(yǎng)老綜合體的18位老人，享受著優(yōu)雅的環(huán)境、貼心的服務(wù)。由第三方運(yùn)營，由政府主導(dǎo)的民宿養(yǎng)老綜合體，既解決民宿入住率低的問題，同時滿足本地居民養(yǎng)老需求。

而10月中旬，首旅集團(tuán)將旗下一家酒店改造成高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)，涉足養(yǎng)老行業(yè)。

“養(yǎng)老”成為酒店轉(zhuǎn)型的重要方向，康養(yǎng)旅居對于有的酒店來說，是無奈之下的“救命稻草”，而對于另一些酒店來說，則是錦上添花的新機(jī)遇。

近年來，經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展壓力與日俱增，從幾大經(jīng)濟(jì)型酒店的年報來看，無論是入住率還是RevPAR (每間可供出租客房收入)都呈下降趨勢。此前華美首席知識專家趙煥焱也曾表示，經(jīng)濟(jì)型酒店在這幾年進(jìn)入了增速放緩階段，大量租賃物業(yè)到期，租金和人工都在上漲，可市場的客房平均收益卻在下滑，入住率也在下滑。經(jīng)濟(jì)型酒店的黃金時代已經(jīng)過去。地理位置好的物業(yè)成本太高，甚至有時候愿意出價也未必拿得到好的物業(yè)。“ 借政策東風(fēng)轉(zhuǎn)型做養(yǎng)老，對于發(fā)展并不算好的經(jīng)濟(jì)型酒店來說，或許是另一條可能的出路。

面對中國日益加劇的老齡化趨勢，“老有所居”是一個迫切需要解決的社會問題，而高端養(yǎng)老酒店正處在這片藍(lán)海地帶，成為城市中富裕家庭青睞的一種養(yǎng)老方式。

養(yǎng)老型產(chǎn)業(yè)有兩種：一種是居住性養(yǎng)老，另一種是護(hù)理性養(yǎng)老，而高端酒店對于養(yǎng)老型產(chǎn)業(yè)的介入則可以巧妙的將這二者有機(jī)融合。無論是從社會背景的角度，還是市場需求的因素，亦或是高端酒店內(nèi)部的發(fā)展來看，轉(zhuǎn)型養(yǎng)老已是一種趨勢。

Chapter 2 盈利模式仍有待探究

養(yǎng)老酒店到底賺不賺錢？國內(nèi)首家養(yǎng)老型酒店九華國際養(yǎng)生公館或許能給出一點啟示。 九華國際養(yǎng)生公館采取了長租和短租兩種盈利模式。以長租為例，公寓承租期為30年，繳納足額的租金與保證金即可入住，租金每年1萬元，保證金60萬元起，后者將在承租期滿后退還。以一期項目800套房間，一套平均180萬元計算，九華國際養(yǎng)生公館在這個項目上圈到的資金就超過10億元，由于消費者趨之若鶩，九華國際養(yǎng)老公寓的二期價格已經(jīng)有了大幅度的提高，每戶平均付出的資金都在200萬元以上。

作為第一家養(yǎng)老型酒店，九華國際養(yǎng)生公館的經(jīng)營模式成為不少后來者效仿的對象，然而看似不低的入住率之下，九華方坦言目前的經(jīng)營狀況僅為微利，后續(xù)會根據(jù)市場狀況調(diào)整收費。 有業(yè)內(nèi)人士指出，九華養(yǎng)老公寓是個回報周期相對較長的盈利模式，它的收益狀況和可持續(xù)發(fā)展的情況有待市場考究。

趙煥焱則認(rèn)為，現(xiàn)在政府的優(yōu)惠在拿地方面局限于非營業(yè)的福利性質(zhì)，其實可以擴(kuò)大到營業(yè)性質(zhì)的養(yǎng)老項目，通過房地產(chǎn)開發(fā)比例規(guī)定等等加以制約。在稅收等方面，可以給養(yǎng)老酒店優(yōu)惠于普通酒店的政策。

Chapter 3 解決這些問題才能吃上蛋糕

養(yǎng)老型酒店面對的是“夕陽”市場，但卻是一項“朝陽產(chǎn)業(yè)”。 隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年來各級政府對老齡化問題的重視程度不斷加強(qiáng)，愿意選擇“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”的老年人也趨于增多，不斷壯大的銀發(fā)消費群體為養(yǎng)老酒店提供了廣闊的市場。

但也有相關(guān)人士也強(qiáng)調(diào)，目前養(yǎng)老型酒店市場尚未真正形成，養(yǎng)老型酒店較之其他酒店存在很大的差異；缺乏專業(yè)的養(yǎng)老型酒店服務(wù)與管理人才也是重大難題。 “五星級酒店變成養(yǎng)老院并不是換個名字就行，還要進(jìn)行很多設(shè)備設(shè)施的改造，投入非常巨大。”有專家指出，“在改建上，最好能取得政府的支持和投入，同時，政府能配套將醫(yī)保等政策也落實下來，會更加有力。”

適老設(shè)施

以九華山莊為例，一期養(yǎng)老型酒店每個樓層都有專職服務(wù)人員值班?？头績?nèi)床鋪、桌椅、布草與酒店客房很相似，房間內(nèi)有半開放式或全開放式廚房，爐灶、廚具一應(yīng)俱全。房間內(nèi)隨處可見適老設(shè)施，如緊急呼叫按鈕、衛(wèi)浴間各種扶手、防滑塑膠地墊等。這些設(shè)施，才能保證老人的生活。

配套護(hù)理

需要增設(shè)醫(yī)院、康復(fù)中心、救護(hù)車、公寓護(hù)士站等。國內(nèi)養(yǎng)老型酒店，普遍面臨醫(yī)療資源不夠豐富的尷尬。哪怕標(biāo)榜自己是醫(yī)養(yǎng)型酒店，具有“醫(yī)院和養(yǎng)老院”的雙重功能，但更多還是側(cè)重身心調(diào)養(yǎng)服務(wù)以及養(yǎng)生養(yǎng)老的保健理念上，對于緊急醫(yī)療服務(wù)，大都依賴于周邊的三甲醫(yī)院。

安全保障

養(yǎng)老酒店運(yùn)營中的最大難點是老人的安全問題。有業(yè)內(nèi)人士表示：“安全問題涉及很多方面，如園區(qū)環(huán)境、房間設(shè)施、常用電器、食品衛(wèi)生、人際關(guān)系等。”可以說，細(xì)致到方方面面都不為過。

資金安全

一些老年消費者對繳費方式的安全性也心存顧慮，主要是因為保證金的返還時間比較長，擔(dān)心出現(xiàn)一些不確定的因素。消費者付出幾十萬元甚至一兩百萬元獲得的只是房屋使用權(quán)，而非所有權(quán)，也是不少消費者在意的點。如何取得信任，是必須思考的問題。

養(yǎng)老酒店的前景到底有多大？蛋糕雖然足夠大，但想要成功分得一杯羹，卻并不容易。在業(yè)內(nèi)人士看來，高押金高租金消費者并非完全無法承受，但如何平衡“醫(yī)”和“養(yǎng)”的比例，保證高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)的同時，又能提供充足的醫(yī)療資源，解決養(yǎng)老型酒店醫(yī)療尷尬的困境，才是養(yǎng)老型酒店良性循環(huán)、持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。

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